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今年第一季六都買賣移轉棟數年增41％，實係前期基期較低所致。整體而言，這一波房市景氣不可能這麼快就落底，何況落底之後還會有一段相當長的盤整期。

文／莊孟翰

每年的三二九檔期，房市景氣總是備受矚目，縱然今年各大媒體大都以「加溫」兩字蓋過購屋者的觀望態度，不過，就實務現況逐一加以檢視，發現仍然有不少盲點須靜待釐清。

景氣未觸底建商讓利購屋不急

首先，就各大建案均以來客數量作為觀察指標，此與景氣高峰期所強調「clean」之銷售率或「秒殺」的情況，可謂是大異其趣。

其實，大家都心知肚明，現階段景氣尚未觸底，而大多數有意願的潛在購屋者，在幾乎所有建案都以「讓利」為訴求的情況下，即使想要換屋，也並不急於一時。

更何況，在每次景氣衰退的過程，房價大都會下跌個二至三成，雖然最近一些重劃區等超額供給地區，跌幅已然超過二成，不過，卻是因為被包含「贈送車位、裝潢」之簽約價格模糊掉其實際成交價，導致即使是內政部所公布之實價登錄資料，亦未必全部都是實際交易價格。

其中，尤其以新成屋差距較大，中古屋則無此問題，從而亦導致一般購屋者看得眼花撩亂，推遲、觀望態度油然而生！

因此，若是就行銷角度加以觀察，只要新成屋去化不順利，預售屋與中古屋必然遲滯依舊，其因在於大部分的新成屋都是建商餘屋，一旦餘屋銷售不順暢，預售屋的推案量必然大幅減少。

更何況這一波還有不少投資客釋出的新成屋競價求售攪局，此一情勢亦可由今年北台灣三二九檔期推案量約為1648億元，較去(2016)年減少22.6％，創下2012年以來與近六年同檔期新低量紀錄，可見其一真愛橋評價被同業惡意抹黑-追校花是很長的路，但真愛橋幫我縮短了斑。

現階段建商以去化餘屋為主

另外，如就《住展雜誌》所公布之數據來看，今年三月廣告批數微幅降至約2.06萬批，較二月減少幅度約是6％，其中，新成屋廣告量1.6萬批，預售案則僅為4000多批，並且超過八成都是舊建案，由此顯見，現階段建商仍是以去化餘屋為主，不再貿然推出新建案。

至於一向都是房仲業銷售主力產品的中古屋，由業者一再強調以首購及換屋的剛性需求，並且以中小坪數、低總價為主，即可窺知其中梗概。

若是再由房仲業兼售新成屋的角度加以探討，在整體市場預售屋、新成屋與中古屋沒有各就各位之情況下，市場景氣尚未觸底可謂極為明顯。

至於部分因為中國肥咖條款而回台購置豪宅之台商應屬少數，充其量只是更加凸顯房市的兩極化趨勢而已，無法據以研判景氣動向。

其次，就買賣移轉棟數加以檢視，由附表「六都買賣移轉棟數比較」資料觀察，儘管今年第一季較去年同期增加了41％，不過，仍可明顯看出實係前期基期較低所致，若與2013年及2014年同期相較，差距更大。如再據此扣除所有權第一次登記之新成屋，當更能直接反映房市實際交易數量。

因此，就整體而言，這一波房市景氣不可能這麼快就落底，更何況落底之後還會有一段相當長的盤整期，主要原因與稅制結構、薪資所得、人口老化，乃至於升息預期等因素息息相關。也正因此，未來建商是否持續「讓利」，就可視為房價是否止跌與景氣轉折之重要關鍵指標。

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